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二手房买卖常见法律纠纷及注意事项

近年来,房屋价格不断高涨,让很多人难以承受,作为二手房自然就以其价格优势受到不少买房人的亲睐。同时,二手房在买卖过程中的风险也相对较多。

二手房,通俗的讲,就是指在交易前已经有过一次以上交易的房屋,即由房地产权登记中心登记并发放房地产权有效证件,可在二级市场上自由流通的房屋。 二手房交易不是从开发商手足购买,而是从房屋产权人购买,因为房主的千差万别,因为出售原因的多样化,(宜昌房产律师网)因为二手房性质的区别,导致二手房在买卖过程中,更容易发生法律纠纷。

   二手房在买卖过程中常见法律纠纷有以下几种表现形式:

   1、二手房买卖合同效力问题引发的纠纷。

   这类纠纷通常发生在房屋共有情况下,如果出售房屋只取得部分共有人的同意,便贸然签订房屋买卖合同,在合同履行过程中,其它共有人可能会提出二手房买卖合同无效。

   2、逾期支付房款引发的纠纷。

   买家逾期支付购房款,一种是因为恶意拖欠,另一种是采用银行贷款支付房款而银行未能足额放贷,无论是因为哪一种原因造成,(宜昌房产律师网)买家都应当继续付款,同时还应当支付相应的利息或承担逾期付款违约责任。

   3、逾期交付房屋的纠纷。

   卖家在合同约定的时间内拒不交付房屋,除买家未按时付款等一些正当理由外,卖家应当交付房屋,并承担违约责任。

   4、逾期办理过户手续引发的纠纷。

   在不少二手房买卖过程中,买家已经占有了房屋,出于各种原因未及时办理房屋过户手续,在过相当长一段时间后,才考虑办理过户手续,因为房屋价格上涨等原因,卖家拒不配合办理过户手续。(宜昌房产律师网)这时,买家如果对房屋志在必得,应当及早起诉,同时避免卖家将房屋转卖他人。

   5、要求返还定金引发的纠纷。

   在交付定金后,因为未能签订合同或违约的情况下,通常会引发买方要求返还定金的纠纷。定金通常分为立约定金和违约定金,具体为何种性质以及如何承担责任主要是看合同如何约定、未能签订合同的原因和违约事实。

   6、因中介行为引发的纠纷。

   中介公司通常与房屋买卖双方具有两种合同关系,一种是居间合同,一种是委托代理合同。在买卖双方与中介公司签订居间合同后,由于避开中介公司进行交易或签订合同后毁约,造成中介公司中介费的损失。在委托代理过程中,因一方违反委托代理合同而引发纠纷。(宜昌房产律师网)

   7、要求解除房屋买卖合同引发的纠纷。

   在一方有重大违约行为的情况下,另一方通常会要求解除合同,并且会要求赔偿损失。

   8、因房屋质量引发的纠纷。

   因为是二手房,房屋有新有旧,法律不可能作出统一规定,只要质量问题没有严重到影响实现合同目的即可。通常而言,如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任,如果卖方巳就质量问题明确告知买家则无需承担责任。

   9、因“黑白合同”引发的纠纷。

   在二手房买卖过程中,出于隐瞒真实交易价格少缴税款等原因,经常出现几份不同内容的合同。现实中合同一方根据对己有利的合同提出主张造成纠纷。(宜昌房产律师网)

   10、因户口迁移引发的纠纷。

    房屋交付后,买方才发现房内有他人的户口尚未迁出。目前因该类纠纷法院不予受理,故不能通过法律途径解决。

   购买二手房注意事项:

   1、查明房屋是否存在共有情况,如果存在应取得了共有人的同意。

   2、查明房屋是否存在租赁情况,如果存在租赁,应确保告知承租人享有优先购买权,并且应当知道“买卖不破租赁”的法律规定。

   3、查明房屋是否存在抵押情况。如果存在抵押,应当经抵押权人同意或解除抵押关系后方能过户。

   4、查明房屋是否存在查封等情形。(宜昌房产律师网)

   5、弄清房屋的性质,查明房屋是商品房,是房改房,还是经适房。

   6、签订好书面合同,并弄清每一个条款。

   希望通过以上简要介绍,能够对有意购买二手房的朋友有所帮助。