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“夫妻房”交易须谨慎

“夫妻房” 即夫妻共有房。它与一般类型的房产相比情况十分特殊:房产证上写的可能是夫或妻一方的名字,而房产所有权实际是归夫妻双方共有。
这种房产证与权利真实状况的不一致往往成为诉讼的焦点。主要的纠纷形式表现为:夫或妻一方将房产出售给购房人后,夫妻双方因房价巨幅上涨、交易条件不够理想而反悔,于是以交易是夫妻一方的个人行为,配偶中的另一方并不知情为由主张买卖合同无效。
面对房产交易中的 “夫妻房”,购房人可以区分以下四种情形来加以处理:
1. 房产证上只有夫妻双方中一方的名字并且购房人不知道交易房屋为“夫妻房”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二项规定,“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”当购房者通过房产中介进行交易时,完全可以依据对房产证的信赖进行交易,没有必要也没有义务就房产证以外的情况进行任何调查核实。 
2. 房产证上只有夫妻双方中一方的名字但购房人知道该房为“夫妻房”。
购房人必须证明夫妻双方均同意进行交易,否则,合同会因为损害了不知情的另一方的利益而归于无效。最稳妥的做法是要求夫妻双方同时到场签约。其中,有两点要格外注意:第 一,要求夫妻双方携带身份证和结婚证。第二,不要接受夫妻中签约一方提供的未到场一方的授权委托书,也不要通过电话确认未到场一方的身份。
3. 房产证上同时记载了夫妻双方的名字。
由于我国对商品房实行权属登记制度,因此,此时无论购房人是否实际上查阅了房产证,是否实际上知道该交易房屋为“夫妻房”,法律均推定购房人对此是知晓的。如果购房人只与夫妻中的一方签订了购房合同,则夫妻中的另一方很有可能主张所签订的合同无效。所以购房人买房前一定要去有关部门查阅清楚交易房屋产权证。
4. 房产证上同时记载了夫妻及其未成年子女的名字。
购房者在购买这种房产时要格外小心。我国法律虽然规定了父母是未成年子女当然的法定代理人,有权代子女处理日常事务,但同时又规定,父母处分未成年子女的财产必须是为了子女自身的利益,并且不得损害子女的利益。因此,父母处分房屋的行为可能因侵害了未成年子女的利益而被确定为无效。这就为交易的安全埋下了隐患。建议购房者最好不要购买这种类型的房屋。如果确实需要的话,则应当要求夫妻双方到房产交易中心进行产权变更登记,将未成年子女的名字删除。
另外,如果购房者是通过房产中介或中间人进行交易的话,最好要求中介人员或中间人在合同上签名见证,从而为可能发生的诉讼做好准备。